隨著城市更新的推進，『支持老舊住房自主更新、原拆原建』的政策，不斷在實踐中落地。近日，在北京西城區，就在進行全區的第二個『原拆原建』項目。居民的意願、資金的缺口、復雜的產權……還有哪些難題需要破解？《新聞1+1》今晚關注：老舊樓房，原地拆除重建怎麼建？
老舊住房翻新，前期准備最難的環節是什麼？
北京市西城區住房和城市建設委員會副主任王勇介紹，北京市西城區『三裡河一區28號樓』原拆原建項目是2023年列入北京市危舊樓改建的一個試點，在這個過程中我們經歷了幾個階段。
首先，要對居民進行改建意願的征詢，當全樓54戶居民都能夠達到一致意見的時候，我們再進入方案的設計和制定階段。方案成熟後，還要再一次征詢居民意見。同時，要根據居民提出的一些需求和合理化建議，進行多輪、反復的醞釀和修改。
在整個的環節當中，我覺得最難的就是前期的居民工作。因為首先就是每家每戶的困難都不同，一方面我們要站在居民的角度來想問題，另一方面我們還要站在政府部門的角度來幫助他們想辦法解決問題。所以，在改建前期能夠達成全樓54戶居民100%同意的過程是最難的，它也是危舊樓房改建能夠順利實施的一個最重要的基礎。
居民拿60%、政府出40%，這個比例是怎麼測算確定的？
王勇介紹，北京市西城區『三裡河一區28號樓』原拆原建項目主要依據北京市住建委等幾個部門聯合出臺的《關於開展危舊樓房改建試點工作的意見》。
按照政策規定，居民原面積部分有每平方米5786元的補貼，這是由市區兩級財政按照1比1.2的比例負擔，居民原面積部分要負擔綜合改建成本減去5786元的差額，新增面積部分要按照綜合改建成本負擔。
這個項目來說，根據總的成本測算，結果是政府負擔40%，居民負擔60%。按照目前北京市陸續出臺的新政策來看，或將倡導『誰受益誰出資』的原則。因為該項目是試點項目，但在未來實行的危舊樓改建項目中，可能會由居民100%出資來進行自己的房屋更新。
怎樣在居民意願統一的前提下，提高協商的效率和效果？
清華大學土木水利學院院長吳璟介紹，自主更新很重要的前提就是『居民自主決策』。
首先，我們要努力使絕大多數居民滿意，參與到決策過程中。我們也可以看到，不同的城市在協調過程中想了很多不同的辦法，更多的是由居委會、街道，甚至更高層級的政府部門在其中發揮重要的協調作用，現在也開始有一些專業機構提供相關服務。未來，如果涉及的項目有幾百戶甚至更大規模，協調難度肯定會提昇。
因此，如果我們沒有辦法達到百分之百居民都同意，那麼這條線劃在哪裡合適，我們如何對最後這百分之幾仍有保留意見的居民進行安撫，有沒有可能有新的機制，比如某一家機構把這些不願意原拆原建居民的房子買下來，改造以後進行出租等等。
我覺得這些都是我們需要探討、思考的一些問題。
怎樣降低資金給家庭帶來的負擔？
吳璟表示，如果自主決策是自主更新的一個重要基石，那麼另外一方面應該是居民的『自主出資』。原拆原建、自主更新比較核心的原則，應該是本著『誰受益誰出資』的指導思想，也就是說，原來的居民會是出資的最主要的組成部分。但在此基礎上，還可以有至少三個方面的補充。
第一，居民沒有辦法一次性負擔這麼多錢進行改造的話，我們需要提供金融支持，就像原來買房可以貸款一樣，改造房也可以使用貸款。
第二，政府可以提供各種支持。不一定像北京提供直接貨幣化補貼，也可以像廣州提供微增融，進行有限的融資支持也是很有效的渠道。
第三，如果自主更新的范圍進一步擴大，可以包含一些長期運營空間的話，也可以考慮引入一些社會資本。
總的來說，大的方向還是以居民自主出資為主，但可以有多方面的補充。
