哈爾濱市人民政府辦公廳
關於印發哈爾濱市城鎮危舊住宅房屋自主更新
原拆原建工作指導意見(試行)的通知
哈政辦規〔2026〕1號
各區、縣(市)人民政府，市政府各有關委、辦、局，各有關單位：
經市政府同意，現將《哈爾濱市城鎮危舊住宅房屋自主更新、原拆原建工作指導意見(試行)》印發給你們，請結合實際抓好貫徹落實。
哈爾濱市人民政府辦公廳
2026年2月14日
(公開屬性：主動公開)
哈爾濱市城鎮危舊住宅房屋自主更新
原拆原建工作指導意見(試行)
第一章？總？則
第一條？為深入貫徹習近平總書記關於人民城市人民建、人民城市為人民的重要理念，消除房屋安全隱患，保障人民生命財產安全，根據《中華人民共和國民法典》、住建部《城市危險房屋管理規定》及《黑龍江省房屋使用安全管理規定》(黑龍江省人民政府令第2號)、《黑龍江省人民政府辦公廳關於切實加強既有房屋建築使用安全管理工作的意見》(黑政辦規〔2025〕7號)、《哈爾濱市房屋使用安全管理條例》等相關規定，結合我市實際，提出如下意見。
第二條？城鎮危舊住宅房屋自主更新、原拆原建工作是指將危舊住宅房屋整體拆除，在原區位重建並優化相關使用功能和配套設施。此項工作堅持『政府引導、業主自願，尊重歷史、因地制宜，保證安全、於民有利』的原則，充分尊重城鎮危舊住宅房屋產權人自主意願，支持產權人自籌資金實施自主更新、原拆原建工作。當房屋險情危及公共安全，且解危責任人不具備解危條件的，屬地區縣(市)政府應當啟動應急流程，解危責任人應當給予積極配合。
第三條？本意見適用於哈爾濱市行政區域內國有土地上危險住宅房屋和國有企事業單位破產改制、『三供一業』分離移交等歷史遺留的非成套住房，以及居民自主出資改造意願強烈的老舊住房。
危險住宅房屋是指按照《危險房屋鑒定標准》(JGJ125)判定危險性等級為C級或D級的住宅房屋。
第四條？各區縣(市)政府應當建立城鎮危舊住宅房屋自主更新、原拆原建工作部門聯席會議制度。聯席會議由區縣(市)政府主要負責人擔任召集人，成員單位由區縣(市)住建、自然資源、不動產登記等部門及危舊住宅房屋所在街道(鄉鎮)組成。聯席會議辦公室設在區縣(市)住建部門。
第二章？政策支持
第五條？根據《自然資源部辦公廳關於印發〈支持城市更新的規劃與土地政策指引(2023版)〉的通知》(自然資辦發〔2023〕47號)，按照因地制宜、一地一策的原則，城鎮危舊住宅房屋改造項目可采取原址翻建或原址重建方式實施建設。
(一)原址翻建改造。對單棟或多棟城鎮危舊住宅房屋改造項目，堅持自有用地、自主改造的原則，居民取得的土地使用權和房屋所有權無需辦理注銷登記，無需辦理供地審批手續。實施主體應當按照不增加戶數、不改變原建築用途、基本不擴大原建築基底、基本不改變四至關系的標准和原則進行翻建。鼓勵與周圍相鄰建築或零星用地、未利用地等開展連片集中改造，有效提昇人居環境和生活品質，著力建設安全、舒適、綠色的好房子。
(二)原址重建改造。對老舊小區多棟聯合、可規劃成宗的城鎮危舊住宅房屋原址重建改造項目，居民取得的土地使用權和房屋所有權無需辦理注銷登記，無需辦理供地審批手續。實施主體以不改變原建築用途、基本不擴大用地總量、基本不突破用地紅線的標准和原則進行重建。鼓勵采取多、高層建築方式實施改造，優化空間布局、適當增設公共活動空間和公共服務配套設施，著力建設宜居、綠色、智慧的好小區。
第六條？規劃用地保障
(一)土地使用條件。如新建建築基底面積小於或與原房屋建設用地范圍一致的，則新建房屋應當在原房屋建築基底范圍內進行建設。如新建建築基底面積大於原房屋建設用地范圍、涉及增加用地面積的，實施主體與相應權利人達成協議並注銷登記後，則新建房屋可在增加用地范圍內進行建設；涉及佔用小區公共空間的，需依據《民法典》等有關規定，按照一定比例與小區居民達成協議後方可實施建設。
(二)整合零星用地。對相鄰不具備獨立開發條件的邊角地、夾心地或插花地等零星用地，在符合規劃和征得相關權利人同意的前提下,一並納入城鎮危舊住宅房屋改造范圍，可優先用於增設公益配套設施或停車位。
(三)核發規劃許可。對原址翻建或重建方式改造的，實施主體根據市政府審定的城鎮危舊住宅房屋改造方案、規劃設計方案、施工設計方案，向資源規劃部門申請核發《建設工程規劃許可證》。
(四)用地政策保障。原址翻建或重建項目涉及整合零星用地或增加用地面積的，需履行權屬注銷登記程序和辦理劃撥用地審批手續後，與改造用地合宗，一並辦理後續審批手續。對單棟或多棟城鎮危舊住宅房屋改造項目用地屬於國有存量自有用地再利用的，保留居民原證載使用權類型和土地出讓年期。對因廚房、衛生間或戶型設計等增加建築面積的，其土地應當以劃撥方式使用，實施主體無需繳納土地出讓金。
第七條？對原房屋拆除翻建或重建改造項目，實施主體持城鎮危舊住宅房屋改造方案(經市政府審定)、規劃核實、供地審批手續(無需注銷原土地使用權和房屋所有權的除外)、竣工驗收、地籍調查成果、測繪成果等必備材料，組織權利人向不動產登記部門申請辦理不動產登記。其中，對於無需辦理注銷登記的翻建項目，房屋改造前為出讓類型商品住宅或商服的，在辦理變更登記時保留居民原證載使用權類型和土地出讓年期(或審批確認的土地出讓年期)，涉及新增建築面積以劃撥方式使用土地的采取注記的方式予以明確。
城鎮危舊住宅房屋自主更新、原拆原建項目回搬住戶，新建住宅權屬不發生轉移。所在區縣(市)住建部門負責對回搬住戶進行認定，出具《『自主更新、原拆原建』回搬住戶清單》，與委托代建協議一並送交同級不動產登記和稅務部門，不動產登記和稅務部門據此辦理登記。
第八條？多產權城鎮危舊住宅房屋的自主更新、原拆原建，不得增加住房套數(住戶數)。在綜合考慮相鄰關系人利益後，可適當增加建築面積，用於保證廚房、衛生間等基本生活設施滿足設計標准。地下室、建築底層架空層、電梯井，以及住宅區內獨立設置的公用配電房、設置在住宅建築首層及以上的公用配電房(指需移交供電部門的10kv及以下電壓等級的供配電設施，包括環網室、配電室等)不計入容積率核算范圍。
對計入原不動產登記面積的原儲藏間或柴火間(雜物間)，項目建設時可不再保留，其建築面積可等面積置換至戶內；對未計入原不動產登記面積但有合法來源的，可根據實際情況參照執行。
第九條？對周邊相鄰建築未產生惡化影響的自主更新、原拆原建的城鎮危舊住宅房屋，可予以辦理相關審批手續；對項目內部受各種客觀歷史條件限制，導致自主更新、原拆原建的城鎮危舊住宅房屋滿足現行相關規劃和建築設計技術標准確有困難的，可按照原建設年代相關法律法規及規劃標准進行設計。對城鎮危舊住宅房屋建設年代無規劃標准的，按照重建建築與周邊建築現狀協調一致的原則予以審批。
第十條？對屬於單一產權的城鎮危舊住宅房屋，應當在原有用地紅線范圍內進行改建，改建面積及層數不得超過房屋及土地權屬證明文件載明的范圍。
第十一條？對原建築設有人防工程的，重建建築應當予以原面積恢復，並統籌考慮設計方案、投資成本等以滿足現行標准要求；對確實無法滿足現行標准的人防工程部分或在原建設時期未設置人防工程的，不再補建，並免於繳納易地建設費。
第十二條？施工圖審查機構原則上按照現行住宅設計標准，對設計文件的結構安全性、消防、建築節能和基本使用功能等四個方面強制性標准執行情況進行審查，其他涉及建築功能及有關配套的強制性標准不予審查。對按照現行標准難以完成原址安置的，經征求居民同意，可在保證安全的前提下調整設計指標。對原一層住戶實際存在臨街開門情況的，按照尊重歷史、還原現狀的原則，重建建築應當依據拆除前實際情況進行設計施工，產權性質保持不變。
第十三條？對經民政部門認定為最低生活保障家庭、特困人員、最低生活保障邊緣家庭和剛性支出困難家庭的業主，確因生活困難無力參與出資自主更新、原拆原建的，可向代建實施主體等單位申請房源置換或收購。代建實施主體等單位可依據該房屋評估價格進行置換或收購。
對參與自主更新、原拆原建且僅有唯一住房的產權人，滿足條件的可納入住房保障體系統籌解決，解危工作完成後即行終止；也可通過提供配租型保障性住房滿足其重建期間的基本居住需求；或由屬地區縣(市)政府給予一定時長的租住周轉住房救濟資金，具體標准由屬地政府制定。
第十四條？對參與自主更新、原拆原建的職工家庭，支持本人、配偶及其雙方的父母、子女提取公積金賬戶餘額用於工程建設，提取總額不得超過實際支出；對借款人在公積金貸款期間內因失業、患有重大疾病等原因導致無力按期足額償還借款本息且符合公積金貸款相關規定條件的可申請延長公積金貸款期限，延長期限依據相應法律法規執行。
第十五條？支持承租人辦理公產房買斷，並參照哈爾濱市住房制度改革辦公室《關於棚戶區改造拆遷中公有住房房改售房工作的幾點意見》(哈房改辦發〔2008〕12號)關於『執行最低限價』的規定執行。
第十六條？城鎮危舊住宅房屋自主更新、原拆原建項目免征基礎設施配套費。
第十七條？城鎮危舊住宅房屋重建後延續原房屋所在學區政策。
第三章？組？織
第十八條？對經全體產權人表決同意的城鎮危舊住宅房屋自主更新、原拆原建項目，須由全體產權人共同委托一個項目代建單位作為實施主體，全流程代為辦理相關審批手續、組織實施自主更新、原拆原建及產權辦理等工作。
第十九條？實施主體應當具有相應施工總承包、建築設計等資質或全過程工程諮詢資格。實施主體負責進行初步設計，並編制自主更新、原拆原建工作初步方案，初步方案應當包括規劃設計、資金概算、費用籌集、房產分配等內容。
第二十條？各街道辦事處、鄉(鎮)政府要協助業主成立業主委員會，召開業主大會表決，收集業主意見，做好表決結果公示。同時，要及時做好城鎮危舊住宅房屋自主更新、原拆原建的政策引導和矛盾糾紛調處工作，監督保障業主表決的真實性，積極促成項目實施。在項目實施過程中，如出現需調整實施方案或個別業主意願發生變化等情況，須按程序重新召開業主大會進行表決，由業主共同決定。
第四章？認？定
第二十一條？實施自主更新、原拆原建城鎮危舊住宅房屋的全體產權人或居民代表，應當向屬地區縣(市)住建部門提出認定申請，由屬地住建部門提請屬地區縣(市)聯席會議研究認定。
第二十二條？區縣(市)聯席會議負責核查城鎮危舊住宅房屋使用情況、產權情況、用地性質、改造形式、改造條件等，並對改造初步方案可行性提出指導意見。
第二十三條？對經區縣(市)聯席會議認定符合城鎮危舊住宅房屋自主更新、原拆原建條件的，以聯席會議名義形成會議紀要，並出具城鎮危舊住宅房屋改造自主更新、原拆原建認定書，報屬地區縣(市)政府審定後，以區縣(市)政府名義作出城鎮危舊住宅房屋改造決定書。
第五章？實？施
第二十四條？城鎮危舊住宅房屋自主更新、原拆原建項目實施主體應當依法依規向區縣(市)自然資源、住建部門或相關審批機構辦理規劃、施工、消防審驗等手續，並納入工程質量安全監管。工程完工後，應當按規定辦理竣工驗收手續，經驗收合格後方可交付使用。
第二十五條？城鎮危舊住宅房屋自主更新、原拆原建項目建設費用由居民承擔，免收(征)土地出讓金、基礎設施配套費、人防工程易地建設費等建設費用，並由市政府組織對接金融機構為有需要的居民制定個性化金融方案。
區縣(市)政府應當積極組織申請各級城鎮危舊住宅房屋改造補助資金，並全部用於自主更新、原拆原建項目建設。
第二十六條？對涉及搶險類房屋的處置，可由區縣(市)政府自行確定。搶險類房屋後續改造項目的實施可經政府常務會議審議後適當簡化程序。
第二十七條？城鎮危舊住宅房屋經自主更新、原拆原建後，按照專項維修資金管理有關規定結轉與繳交住宅專項維修資金。鼓勵實行專業化物業管理，保障房屋改造後良性運行。
第六章？監？管
第二十八條？各區縣(市)政府應當建立和完善房屋使用安全監管部門職責分工協調機制，組織住建、自然資源、城管、公安等部門(涉及政府補貼資金的項目應當增加財政和審計部門)及街道辦事處、鄉(鎮)政府建立聯合監管與執法銜接機制，落實城鎮危舊住宅房屋自主更新、原拆原建全過程監管。要加強日常巡查，及時制止、查處城鎮危舊住宅房屋改造過程中違法建設行為，確保公共安全。
第二十九條？各區縣(市)政府應當設立城鎮危舊住宅房屋自主更新、原拆原建資金共管賬戶，研究制定資金使用規則、資金監管方案等，確保資金使用安全。改造資金由區縣(市)政府、監管銀行、申請主體共同監管。
第七章？附？則
第三十條？文物建築、歷史建築、傳統風貌建築等法律、法規規定的保護對象改造工作不適用本意見。
對位於歷史文化名鎮、歷史文化名村、歷史文化街區、歷史風貌區、傳統村落、軍事保護區及宗教活動場所內的城鎮危舊住宅房屋改造工作還應當符合相關法律、法規、規章和保護規劃規定。
已納入成片改造范圍、土地房屋征收計劃、土地儲備計劃的，按照有關規定辦理。
第三十一條？各區縣(市)政府可根據本辦法，結合實際制定具體操作細則，如遇本地難以自行解決的復雜問題，可向市政府提出協調處理建議。
第三十二條？本辦法自印發之日起施行，有效期2年。
國有土地上公用建築、工業廠房(庫房)等建築開展『自主更新、原拆原建』的，經屬地區縣(市)政府批准，可參照執行。一層住宅開展自主更新、原拆原建的，屬地區縣(市)政府可結合實際，制定相關政策和工作流程。
本意見實施過程中，如遇國家或省相關政策調整，按照上級規定執行。
